奧特萊斯正在鄭州“下(xià)餃子(zǐ)”,能(néng)否拯救≈®↕傳統百貨?
奧特萊斯正在鄭州“下(xià☆)餃子(zǐ)”。今年(nián)7月(yuè)以來(lái),河(hé)南±☆₩(nán)麥迪遜商業(yè)管理(lǐ)公司(以下(xià)簡稱河(hé)∑£β南(nán)麥迪遜)、王府井百貨先後宣布在鄭州投資打造城(✔≥chéng)市(shì)奧萊項目。9月(yuè)28日(rì),王←λ&β府井百貨鄭州錦藝城(chéng)店(diàn)率先完成改造✘ε轉型,更名“王府井奧萊”。除此之外(w₩¥ài),明(míng)年(nián)春節前,鄭州至少(shǎo$↕)還(hái)有(yǒu)2個(gè)城(chéng)市(shì)奧萊項目在排隊候場(✘↓chǎng)。
“城(chéng)市(shì)奧萊&r ♥∑βdquo;概念在鄭州商界的(de)升溫,與傳統百貨店(diàn)的(de)蕭瑟,在同一(y ∑ ±ī)時(shí)空(kōng)下(xià)形成了(le)交叉。究竟什(shén)麽 ≈是(shì)“城(chéng)市(shì)奧萊&rdq¶&♦uo;?它能(néng)否成為(wèi)傳統百貨&€店(diàn)的(de)救命仙丹?
傳統百貨店(diàn)“騰籠換鳥”≠¥3個(gè)“城(chéng)市(shì)奧萊”同 ←期下(xià)水(shuǐ)
9月(yuè)28日(rì),王府井百貨鄭州錦藝城(chéng)店(∏•★diàn)官宣,該店(diàn)已正式轉型為(wèi)城(chéng)市(shì)φ>★奧萊店(diàn)。
“8月(yuè)對(duì)外(wài)放(fàng)風(fēng),9月(yuè)實≠操,國(guó)慶節前華麗(lì)登場(chǎng)”,王府井百貨的(≈¥ de)“變形”動作(zuò)高(gāo)效且迅猛。不(bù)過,♣ β∞它的(de)變化(huà)帶給公衆的(de)直觀感覺仍不(bù)清晰。 ↓£≠一(yī)位在此逛的(de)徐女(nǚ)士說(shuō):“商場(chγ§ǎng)內(nèi)的(de)變化(huà),是(shì)部分(fēn)品牌店(diàn)把 →正品貨換成了(le)過季貨,偏重于運動休閑類。此外(wài®↕),特賣櫃、打折促銷廣告多(duō)了(α le)些(xiē)。這(zhè)與既往的(de)百貨店(diàn)似乎并沒有∑✘(yǒu)太多(duō)差異,沒有(yǒu)感受到(dào)這(≥₽zhè)就(jiù)是(shì)城(chéng)市(shì)£ ←奧特萊斯。”
那(nà)麽,城(chéng)市(shì)奧萊究竟是(shì)¶σ什(shén)麽?這(zhè)個(gè)話(huà)題在鄭州商界并不(bù)新鮮。公φ♥開(kāi)資料顯示,奧特萊斯(Outlets)是(s∏≤hì)一(yī)種零售業(yè)業(yè)态,可(kě)理(lǐ)解為(wèi)∞απ名品折扣購(gòu)物(wù)中心。通(tōng)俗解釋,它就(jiù)₽λ←是(shì)知(zhī)名品牌過季貨的(de)&ldquo γ;下(xià)水(shuǐ)道(dào)”。如(rú)Guc✘©&αci、Armani等國(guó)際大(dà)牌,通(tōng)常是(shì)将二、三季前的(≤δ±de)舊(jiù)款尾貨重新售賣變現(xiàn)。過往10年(nián),鄭州人(rén)對(dλ uì)奧特萊斯已不(bù)陌生(shēng),中牟縣杉杉奧特σ↕Ω∞萊斯便是(shì)最直觀的(de)參照(zhào)物(wù),而這(zhè)其中,也('₩><yě)少(shǎo)不(bù)了(le)寶龍城(chéng)市(shì)廣場(chǎng)康城(∑♠σ≥chéng)城(chéng)市(shì)奧萊等昙花(huā)一("¥yī)現(xiàn)的(de)“過客”。
城(chéng)市(shì)奧萊,是(shì)否可(kě)以理(lǐ)解為λ<♣(wèi)奧特萊斯業(yè)态的(de)一(yī)個(gè)分(fēn)支?這(zhè)在≈π•÷國(guó)內(nèi)零售業(yè)過往十餘年(nián)都(dōu)有(yǒu)争€£•議(yì)。這(zhè)就(jiù)像在問(wèn):便利店(diàn),是(shìσ↕)不(bù)是(shì)“童款”大(dà)賣場(chǎng)?
有(yǒu)此争議(yì)的(de)原因,一(yī)方面是(shì)國(guó)π♣π→外(wài)零售商在上(shàng)世紀末創造出奧特萊斯業(yè≠ ♦)态時(shí),就(jiù)将它擺在城(chéng)市(shì)遠(yuǎn)郊,壓根沒在Ω'城(chéng)市(shì)核心區(qū)考慮運營;另λ ∞∞一(yī)方面,從(cóng)全球範圍來(lái)看λ×≈(kàn),“城(chéng)市(sh∑✘ì)奧萊”仍處于初始化(huà)周期,缺乏顯著的(de)成→§功先例。似乎,中國(guó)商企更樂(yuè)意對(duì)它開(kāi)拓創新&mdas"§ h;—縱觀國(guó)內(nèi)的(de)城(ch€♥÷★éng)市(shì)奧萊項目,各大(dà)商企更傾向于★♥對(duì)其進行(xíng)因地(dì)而異的(de)&ld™₽×quo;變種操作(zuò)”。
當然,也(yě)沒有(yǒu)人(rén)規定,“不(bù£™)能(néng)把燴面丢在毛血旺裡(lǐ)吃(chī)★$÷”。2015年(nián),丹尼斯四天地(dì)、五天地(dìα ε)就(jiù)打出了(le)城(chéng)市(shì)奧萊的(de)概念,似乎活♦§α得(de)還(hái)不(bù)錯(cuò)。
争議(yì)仍留在零售界,新一(yī)輪迅猛的(de)投資或開(kāi)張潮已經真真切切✘ <✘在鄭州商界發生(shēng)。
除王府井百貨店(diàn)超快(kuài)“變形”☆§ 外(wài),另一(yī)股核心勢力來(lái)自(zì)于河(hé)南(nán♥✘λ®)麥迪遜。今年(nián)7月(yuè),這(z₽↓&hè)家(jiā)首次在市(shì)場(chǎng)露面的δ"™(de)公司,出手即是(shì)高(gāo)舉高(gāo←♦α∑)打的(de)戲路(lù)。它先與大(dà)商鄭州地(dì•©₹)區(qū)集團簽約合作(zuò),計(jìπ≥)劃今年(nián)年(nián)底前,将原大(dà)商新瑪特金(&≈λjīn)博大(dà)店(diàn)改造為(wèi)大(dà)商&麥迪遜城(ché✘♦≠ng)市(shì)奧特萊斯店(diàn)。9月(∑∑σyuè),它分(fēn)别與正商集團、河(hé)南ε€(nán)保稅集團簽約,宣布做(zuò)連鎖化(§₩huà)發展。其中,河(hé)南(nán)保稅集團旗下(xià)中大(dà&ε¥)門(mén)購(gòu)物(wù)中心,計(÷Ω γjì)劃在2020年(nián)春節前嵌入麥迪遜奧特萊斯。
值得(de)一(yī)提的(de)是(shì),要(yào)Ωβ♦“變形”城(chéng)市(shì)奧萊的¶✔(de)王府井百貨錦藝城(chéng)店(diàn)、大(dà)商新瑪特金(jīnπ∑✘)博大(dà)店(diàn),此前都(dōu)是(shì)傳統百貨店(diàn)的(de)典型代表 。二者給出的(de)“變形”理(lǐ)由趨同。9月(yuè)5日(rì®≈ ),王府井鄭州錦藝城(chéng)店(diàn)總經理(lǐ)賈澤民(mín)接受大(dà)☆£河(hé)報(bào)·大(dà)河(hé)β£∞财立方記者專訪時(shí)稱,近(jìn)年(nián✘☆←¶)來(lái),傳統百貨業(yè)務下(x ±ià)行(xíng)壓力巨大(dà),門(mén)店(diàn)已至必須叠代升級的(de)狀 ×™态和(hé)關鍵性節點。
通(tōng)俗理(lǐ)解,就(jiù)是(shì)Ω÷百貨店(diàn)業(yè)态不(bù)賺錢(qián)了(le),這(zhè)時(shí←Ω)需要(yào)換個(gè)招牌、換套菜譜,吸引消費(fèi)者。
激進與退卻同頻(pín)共振背後是(shì)何邏輯
“城(chéng)市(shì)奧萊”的(de)概念诠釋與标≤&準化(huà)仍待清晰,但(dàn)它替換傳統百貨店(di©®àn)的(de)現(xiàn)象,卻在近(jìn)年(nián)屢見(jià✘σn)不(bù)鮮。
國(guó)內(nèi)較典型的(de)百↔<貨店(diàn)變城(chéng)市(shì)奧萊案例,是(shì≠')2015年(nián)12月(yuè)開(kāi↕λ)業(yè)的(de)上(shàng)海(hǎi)百盛優客城(chéng)市(shì)廣場(chǎ$δ₩ng),其合資方分(fēn)别為(wèi)百盛商業(yè)集團與韓國(£★guó)依戀集團。
據悉,馬來(lái)西(xī)亞金(jīn)獅集團(百盛母公司)是(shì)亞洲地★₽<β(dì)區(qū)較強的(de)零售商之一(yī)。上(shàng)世紀90年₹>∏(nián)代,百盛進入北(běi)京開(kāi)設了(le)第一(yī)家(jiā)€•δ"百貨店(diàn)。截至2013年(nián),百盛已是(shì)國±φ•(guó)內(nèi)最大(dà)的(de)外(wài)資百貨零售商之一(>±λyī),連鎖門(mén)店(diàn)約50個(gè)。大(dà)轉折幾乎發生(shēng£≠≈§)在同時(shí),2013年(nián)後,百盛國(guó)內(nβ™"èi)門(mén)店(diàn)爆出業(yè)績下(₽δα↓xià)滑,并出現(xiàn)閉店(diàn)現(xπ♦iàn)象。如(rú)百盛在鄭州的(de)兩家(jiā)門(mén)店(d÷Ω♥iàn),分(fēn)别于2015年(nián)、2017年(niá∑₹n)閉店(diàn),并先後撤出鄭州市(shì)場(chǎng←☆π)。
傳統百貨的(de)“二房(f'↓£áng)東(dōng)”模式,受到(dào)了(le)網購(gòu)消費(→&fèi)的(de)強勁沖擊,在此背景下(xià),急需新生(shēng)路(©÷lù)和(hé)新活法。
百盛優客即在此時(shí)醞釀而生(shēng),它是(s→π'hì)傳統百貨店(diàn)轉型的(de)産物(wù)。CBRE世邦魏理(lǐ)仕顧問(wèn≤↔÷)及交易服務商業(yè)部董事(shì)張桐的(de)見(jiàn)解是(shì):“γ↕→該項目此後能(néng)夠成熟并開(kāi)啓全國(guó)連鎖化(huà)拓展,得(de"↔®)益于韓國(guó)依戀是(shì)亞洲知(z× ®hī)名服飾品牌集團,從(cóng)原創∏£×設計(jì)、自(zì)有(yǒu)品牌到(dào)門(mén)店(diàn)運營,有(yǒu)÷'著(zhe)豐富的(de)資源。”
值得(de)一(yī)提的(de)是(shì),2016年(nián),曾一(yī)度傳聞韓國(g≤→uó)依戀與成都(dōu)華聯合作(zuò),∞♥★π但(dàn)此後卻無音(yīn)訊。但(dàn$↓ε₩)在同年(nián),北(běi)京華聯π •成都(dōu)鹽市(shì)口店(diàn)宣布貨品清倉,這(zhè)家(j>×iā)經營了(le)15年(nián)的( ≤de)百貨店(diàn)宣布轉型城(chéng)市(shì)奧萊。
同時(shí)期,百貨店(diàn)變城(chéng)市(shì)奧萊的(de)現(xiàn¶↑γ©)象,在國(guó)內(nèi)百貨業(yè)發生(shēng)了 ∑∏(le)同頻(pín)共振。如(rú)沈陽興隆奧萊、南(nán)京金(j♥§™īn)鷹奧萊,還(hái)有(yǒu)河(hé)南(nán)市(shì)場(chǎng)的(de"☆)丹尼斯奧萊天地(dì)。
2015年(nián)4月(yuè),河(hé)南(nán)第一(yī)大(dà)零售商丹尼π≈斯集團宣布,鄭東(dōng)新區(qū)CBD的(de)丹尼↔Ω₩斯四天地(dì)、五天地(dì)兩棟百貨店(diàn),合并改造為(wèi)城(ch☆ éng)市(shì)奧萊項目,合計(jì)經營面>積約8萬平方米。
這(zhè)并不(bù)是(shì)河(hé)南(ná→↕→n)第一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì★$)奧萊項目。2012年(nián)9月(yuè¶∏←),由寶龍置地(dì)投資的(de)康城(chéng☆φ δ)·奧萊開(kāi)張不(bù)足兩年(nián)便停業(yè)。此前,該店(¥•φ¶diàn)空(kōng)鋪率之高(gāo)、品牌結構之雜(zá)、☆♥♠≥商品內(nèi)容之缺,留給市(shì)場(chǎng)對(duì)“中>'原首家(jiā)奧萊”足夠的(de)壞印象。
丹尼斯推出城(chéng)市(shì)奧萊,與倒下™↔(xià)的(de)康城(chéng)·奧萊相σ∏π$(xiàng)距不(bù)足3公裡(lǐ) ¶π。彼時(shí),業(yè)界對(duì)它多(duō)有(yǒu)質疑₹ ×φ和(hé)審視(shì)。而過往4年(nián),在丹尼斯七天地(÷♦€¶dì)的(de)7宗商業(yè)物(wù) ∑™業(yè)中,每年(nián)奧萊項目的(de)調整動靜(jìng),↔♣↑似乎也(yě)是(shì)最大(dà)的(de)。
“丹尼斯四天地(dì)、五天地(dì)轉型城(chéng)¥£市(shì)奧萊,是(shì)艱辛且痛苦的(de≠γεβ)探索。但(dàn)目的(de)簡單清晰,為(wèi↓σπ)了(le)活著(zhe)。”此前,丹尼斯某高(gāo)層在接受大(d≈↓↕<à)河(hé)報(bào)·大(dà)河(hé)财立方采訪時(¶∞δ★shí)談到(dào)當年(nián)推動項目轉型的(de)底牌時(shí)表示,城(chén≈φ★≈g)市(shì)奧萊沒有(yǒu)成功先例,隻是(shì)一(yī)個(gè)概念或構想,一©∑©→(yī)切都(dōu)要(yào)摸著(zhe)石頭過河(hé)。而今,丹尼斯奧萊找到←₹$(dào)了(le)運動類、童裝類的(de)側重點★$α,與CBD、丹尼斯其他(tā)商業(yè)業(yè)态店(diàn)構成生(÷♥≥≠shēng)态圈,主要(yào)迎合對(duì)名品貨有(yǒu)訴求卻又(yòu)期待能(nén©σ₩g)撿漏的(de)顧客,由此,才逐步實現(xiàn)了(le)年(nián)銷售額5億Ω✔元的(de)規模。
實操4年(nián)後的(de)丹尼斯奧萊天地(¶β§→dì),算(suàn)不(bù)算(suàn)是(shì)真正意義上(shàng)的(de)•₽ ÷奧特萊斯?
不(bù)應被忽略的(de)是(shì),就(jiù)在丹尼斯初創城(chéng)市(shì)← ∞奧萊之時(shí),距其30公裡(lǐ)外(wài)的(de)♥₩↕≥中牟縣境內(nèi),浙江杉杉集團投建的(de)杉杉奧萊完成了(le &)選址,一(yī)年(nián)後該項目一(yī)期正式開(kāi)業(yè)。截至目前,Gu®±✘≠cci、Coach、Prada等國(guó)際♦≠一(yī)線品牌的(de)奧萊店(diàn),在該購(gòu©¥")物(wù)中心均已入駐。相(xiàng)比後者,丹尼斯奧萊的(de)品牌結構、商品資™✘源明(míng)顯偏弱。
“城(chéng)市(shì)奧萊&r←β≈dquo;不(bù)是(shì)救命仙丹能(néng)否玩(₹÷wán)轉要(yào)看(kàn)“三€↓✔項DNA”
今年(nián)下(xià)半年(nián)'×,城(chéng)市(shì)奧萊在鄭州市(shì)場(chǎng)再次出現(xi ε àn)投資蓬勃現(xiàn)象,有(yǒu)其必然性。
2018年(nián)以來(lái),傳統百貨店(diàn)承受的(de)經營方面的(de€☆±)挑戰持續加深,過剩或被擠出現(xiàn)象愈加明(míng↔σ∞)顯。如(rú)今年(nián)7月(yuè),♠≤$經營了(le)17年(nián)的(de)北(běi)京華聯鄭州二七店(diàn)停σπ&★業(yè)。這(zhè)為(wèi)二七商圈的(de₹↔)同業(yè)者平添了(le)焦慮。
客觀來(lái)看(kàn),鄭州市(shφγ•ì)常住人(rén)口突破千萬級後,城(chéng)市(shì)規模不(bù)斷拉大(dà↕≤∞)。但(dàn)同時(shí),10萬平方δ€♠米的(de)大(dà)型購(gòu)物(wù)中心如(rú)“下(xià)餃子(zǐ)α≥”般投入市(shì)場(chǎng),并把守進入城(chéng)市(∞§shì)核心區(qū)域的(de)要(yào)道(dào)。此時(shí),那(nà)些(xiē₹♣ ★)擠在核心主城(chéng)區(qū)的(de)傳統百貨店(diàn),馬太效♠ ¥應更為(wèi)明(míng)顯,也(yě)需更為(wèφ©₹i)拼命拿(ná)出與衆不(bù)同的(de)經營手段,才能(néng)吸引到(dào)長(c&δháng)線客流。但(dàn)這(zhè)在現(xiàn)實操作(zuò)中相("÷xiàng)當不(bù)易,僅是(shì)主¶₹φ♥城(chéng)區(qū)與非核心區(qū)的(de)商業(yè)物(wù)業(yè)租金(jīn✔♣)之差,就(jiù)是(shì)緻命的(de)。
于是(shì),“城(chéng)市(shì)奧萊”的(de)出路(λ✔lù),就(jiù)此在岌岌可(kě)危₩的(de)百貨店(diàn)群體(tǐ)中§♥€ 萌生(shēng)了(le),因為(wèi)無人(rén)願步北(běi)京華聯的(d∞₹↑e)後塵。如(rú)一(yī)些(xiē)商界人(rén)§♥≠士對(duì)幾宗新增城(chéng)市(shì₹)奧萊項目的(de)評價:“有(yǒu)錯(cuò)可(kě)試,有(yǒ♥™∏u)膽試錯(cuò),總比無錯(cuò)可(kě)試好(hǎo)≠™γ。”
另需看(kàn)到(dào),随著(zhe)傳統百貨業(yè)下(xià)行(xíng),₽©λ也(yě)催化(huà)了(le)一(yī)些(x→•iē)不(bù)安分(fēn)的(de)百貨店(☆←€÷diàn)操盤手另謀新枝。這(zhè)些(xiē)人(rén)π₩多(duō)出自(zì)市(shì)場(chǎng)一(yī)線,他(tā)們身(shēn)<<上(shàng)的(de)核心資源是(shì)實戰經驗•φ和(hé)供應鏈關系網。與其在舊(jiù)體(tǐ)系中熬退休,不(bù)如(rú)•¥₽↓趁著(zhe)新的(de)概念項目出現(xiàn),再折騰一(yī)把,萬一(y↔'>•ī)成功了(le)呢(ne)?
不(bù)過,新一(yī)波城(chéng)' φ市(shì)奧萊批量下(xià)水(shuǐ),究竟是(shì)演張冠李戴的(deλ™>)套路(lù)戲,還(hái)是(shì)投入真金(jīn)白(bβΩ∑ái)銀(yín)大(dà)實戰,這(zhè)更值得(de)追問(wèn)。
城(chéng)市(shì)奧萊有(yǒu)它的(de)先天性短(duǎn)ε→闆,在品牌資源上(shàng)難獲一(yī)線知(zhī)名π&品牌支持,同時(shí),也(yě)很(hěn)容易招來(lái)同商圈友(yǒu)商★∞的(de)有(yǒu)目的(de)性的(de)封堵。
這(zhè)個(gè)問(wèn)題不(bù)難理(lǐ)↑®解。舉例,A商場(chǎng)是(shì)正價百貨店(diàn)或購(gòu)物(wù)♠λ±中心,某國(guó)際品牌箱包賣1萬元起;B商場(chǎng)是(shì)"→δβ城(chéng)市(shì)奧萊店(diàn),同品牌舊(jiù)款包賣3000π®♣>元起。如(rú)A、B兩個(gè)商場(chǎng)在同商圈近(jìn)距離(lí)競争,不(∑♠bù)論是(shì)商場(chǎng)方還(hái)是(shì)品牌供應商,必然不('±×bù)會(huì)“坐(zuò)視(shì)不(bù)€γ理(lǐ)”。
“丹尼斯奧萊沒有(yǒu)輸,>"✔是(shì)它抓到(dào)了(le)突破的(de)時(shí)間(jiān)窗(chuā•παng)口,同時(shí),更有(yǒu)獨®Ω特的(de)競争環境和(hé)資源禀賦條件(jiàn)做(zuò)支∏δ₹φ撐。”這(zhè)是(shì)"φ多(duō)位省內(nèi)商界人(rén)士的(de)一(yī)緻看(kàn)法。
如(rú)上(shàng)述人(rén)士分(fēn)析,4§£年(nián)前的(de)鄭東(dōng)新區(qū),丹尼斯七天地(dì)周邊無任何體&₹(tǐ)量相(xiàng)當的(de)競争對(duì)手,完全是(shì)獨步δ"天下(xià)的(de)狀态,可(kě)以通 ©(tōng)過集團化(huà)手段,幹預、調和(hé)幾家(jiā)自(zì)有(yǒ>↑πu)門(mén)店(diàn)的(de)內(nèi)部競争。♥↓↓更重要(yào)的(de)是(shì),其作(zuò)為(wèi)本土(t≈♥±ǔ)第一(yī)大(dà)零售公司,有(yǒu)能(néng)力協調品牌商将部分(fēn)尾貨、奧<≠萊店(diàn)留給丹尼斯奧萊。
但(dàn)這(zhè)并不(bù)能(n÷₽<éng)任性複制(zhì)。時(shí)下(xià)在二七商圈核心區(qū)域投資城(chéεβγng)市(shì)奧萊項目,多(duō)位業(yè)界人(rén)士•γ直言,“沒有(yǒu)看(kàn)懂(dǒng)&rdqu >o;。
鄭州杉杉奧特萊斯總經理(lǐ)張建認為(wèi),地(dì)理(lǐ)位置、經營團α•隊和(hé)項目本身(shēn)硬件(jiàn)規劃合理(lǐ)性,是(shì)判✘↕↓斷奧特萊斯項目是(shì)否能(néng)運營成功的(de)三大(dà)維度。換言之,'β→"如(rú)果做(zuò)不(bù)到(dào)大(dà)品↑←牌、真商品、低(dī)價格,似乎也(yě)隻是(shì)店(diàn)招上(shàng)寫了(↔★§le)“奧萊”二ε↕字而已,和(hé)它叫尾貨超市(shì)沒太多(duō)區(qū)别。
10年(nián)前,鄭州市(shì)區(qū)曾出現(xiàn)過一(yī)輪尾貨市(shì)場♥÷(chǎng)投資熱(rè)。彼時(shí),在火(huǒ)車(chē)站(zhàn)商圈、γα₹黃(huáng)河(hé)路(lù)商圈™♠★±、碧沙崗商圈、經三路(lù)商圈,紛紛冒出。兩年(nián)後,它們又(yòu)批量迅速消↔♣€失了(le)。
由此,此輪城(chéng)市(shì)奧萊投資熱(rè),是(shì)一(™<yī)輪勇敢的(de)創新、探路(lù),還(hái)是(shì)“延緩衰老(lǎ<↕÷™o)”的(de)概念套路(lù),仍将留給市(shì)場(chǎng)和(hé)消費(πσ®fèi)者去(qù)檢驗。